Hoe koop ik mijn eerste huis?

Het kopen van een huis is een levensgebeurtenis. Het is een enorme investering en waarschijnlijk het grootste bedrag dat je ooit uit gaat geven. In plaats van dat het een prachtige ervaring is, kan het uitdraaien op een zeer stressvolle periode. Zo kom je in een achtbaan van allemaal onbekende zaken waar je geen verstand van hebt.

Ben je goed voorbereid en heb jij je goed ingelezen, dan hoef je er helemaal geen stress van te hebben. Je kunt ervoor zorgen dat je alle zaken op een rij hebt en exact weet wat je te wachten staat.

Wil je echt zeker van je zaak zijn, schakel dan de KIEN wijkmakelaar in. De KIEN wijkmakelaar heeft inzicht in de lokale markt, weet waar je op moet letten en begeleid je van begin tot het eind. Je wordt voorbereid op verrassingen en behoed voor een slechte aankoop.

Om je op weg te helpen, zetten we op een rijtje waar je in grote lijnen rekening mee moet houden bij het kopen van je eerste huis.

Een eerste huis kopen: het stappenplan

1. Het financiële plaatje.

Voordat jouw zoektocht naar een woning begint, moet je weten wat je kunt besteden. Hoeveel geld kun je lenen, hoeveel eigen geld moet je zelf hebben voor de aankoop van de woning, met welke kosten moet je rekening houden en wat is het maximale wat je op een woning kunt gaan bieden.

Een erkend hypotheekadviseur kan je hier het beste mee helpen. Zorg dat je alle stukken bij de hypotheekadviseur hebt liggen die je nodig hebt om de hypotheekaanvraag met zekerheid te kunnen aanvragen en de hypotheek snel kunt afsluiten. Het rondkrijgen van het financiële plaatje is meestal de grootste zorg bij kopers.

2. Waar wil ik wonen?

Je weet nu hoeveel je kunt betalen en kunt gericht gaan zoeken naar een woning. Bepaal waar je wilt gaan wonen en wat voor woning je wilt kopen. De zoektocht op funda.nl kan beginnen.

De woningmarkt is snel en het is moeilijk om er tussen te komen. Natuurlijk heb je niet de hele dag de tijd om Funda en alle Facebookpagina’s van de makelaars in de gaten te houden. Om je zoektocht gemakkelijker te maken kun je een gratis geautomatiseerde zoekopdracht plaatsen bij KIEN wijkmakelaar. Deze heeft inzicht in alle woningen die te koop komen bij NVM-makelaars, VBO makelaars en VastgoedPro makelaars. Zodra er een woning op de markt komt, heb jij deze al in je mailbox voor de woning op Funda verschijnt.

Tip: Laat je niet altijd leiden door foto’s. Sommige woningen zijn slecht gefotografeerd, waardoor je een vertekend beeld krijgt. Je koopt een woning met gevoel en het gevoel ter plaatse kan verrassend goed zijn. Ook het bezichtigen van meerdere woningen ter oriëntatie is een aanrader. Zo weet je beter wat je wilt.

3. Bezichtigen

Je hebt een leuke woning gezien. Klim direct in de telefoon om een bezichtiging te plannen. Vraag naar de documentatie vóór je naar de woning toe gaat. Lees de brochure, de NVM-vragenlijst en lijst van zaken voor de bezichtiging goed door.

Tijdens de bezichtiging let je op alles wat je ziet en ken je de gebreken die door de verkoper zijn opgeschreven in de NVM-vragenlijst. Vraag de verkoopmakelaar het hemd van het lijf en schaam je niet om bepaalde vragen te stellen. Je bent tenslotte een leek op dat gebied en de verkoopmakelaar is de professional. Weet ook wat voor buren ernaast wonen en hoe de buurt is.

Het belangrijkste bij de bezichtiging is het gevoel. Je gevoel liegt nooit. Heb je er niet direct een goed gevoel bij, vraag je dan af of dit je woning wel is. Probeer je bepaalde tekortkomingen goed te praten, dan zit het gevoel wel goed. Zie je de keuken en de te kleine woonkamer als een struikelblok en wil je niet de mogelijkheden inzien om het te verbeteren, dan is het tijd om verder te gaan.

Tip: Neem de tijd en laat je vooral niet opjagen. Het gaat nu even om jou en je eigen toekomst.

4. Onderhandelen

Je wilt de woning hebben die je hebt bezichtigd. Vanaf dit moment ga je de onderhandeling in met de makelaar. Afhankelijk van het verkoopproces zijn er verschillende biedingsmogelijkheden:

• Reguliere verkoop: Bij een reguliere verkoop is er door de verkopende makelaar een vraagprijs gesteld. Door middel van verschillende biedingen over en weer, probeer je naar een gewenst resultaat te komen wat voor koper en verkoper goed voelt.
• Verkoop bij inschrijving: Als er veel belangstelling is voor een woning, wordt vaak de procedure gewijzigd naar een ‘verkoop bij inschrijving’. Voor de verkoper is het gunstig om op deze wijze een zo hoog mogelijke opbrengst te behalen en het geeft de koper een gelijke kans om de woning te kunnen kopen. De regels worden bij de procedure kenbaar gemaakt aan de koper, zodat hij weet hoe het werkt en wat er wordt verwacht.
• Online bieden: De verkopende makelaar beschikt over een online tool waar je de biedingen kunt innoveren. In dit systeem weet je exact wat de andere kandidaat kopers hebben geboden. Voor de koper is dit interessant, omdat hij kan beginnen met bieden binnen zijn maximale grens en niet direct het achterste van zijn tong laat zien. Aan de andere kant kun je telkens je bod verhogen, waardoor sommige kopers de realiteit verliezen en daardoor steeds hoger bieden om te winnen. Voordeel is dat het erg transparant is.

Bij de onderhandeling moet je met diverse zaken rekening houden:

• Voorbehoud van financiering: Het is verstandig om een woning te kopen onder ‘voorbehoud van financiering’. Dit houdt in dat je met de verkopende partij een bepaalde tijd afspreekt (ca. 6 weken), waarbij je de gelegenheid krijgt om de financiering rond te krijgen. Lukt het uiteindelijk niet en zit je binnen de afgesproken tijd, dan kun je kosteloos de koopovereenkomst ontbinden. In de huidige tijd geeft een verkoper vaak de voorkeur aan een partij die dit voorbehoud niet meeneemt in de voorwaarden bij de onderhandeling. Heb je zelf het financiële plaatje al goed voor elkaar, dan is het zinvol om dit te vermelden met eventueel de hypotheekadviseur als referentie. Heb je een bod gedaan van € 300.000,- k.k. en heb je maar € 200.000,- hypotheek nodig, dan kun je dit vermelden en ben je ook een interessante partij voor de verkoper.
• Aanvaarding: Wanneer wil je de sleutel hebben van de woning? Wil je heel snel of juist lang wachten, dan kan verkoper zeggen dat je meer moet betalen. Uiteraard afhankelijk van situatie van verkoper.
• Roerende zaken: Bij bijna elke verkoop is er een lijst van zaken beschikbaar. Hierin staan de zaken die achterblijven, meegaan of ter overname zijn. Wil je bijvoorbeeld dat de gordijnen blijven hangen of de PVC vloer achterblijft, vermeld dit dan bij je bieding. Wil je juist de vloerbedekking niet overnemen, vermeld dit dan ook. De woning moet worden opgeleverd, zoals het tijdens de onderhandelingen met verkoper is afgesproken.
• Verbouwing: Wil je een verbouwing uitvoeren waarvoor een vergunning noodzakelijk is en weet je niet of je de bouwvergunning wel krijgt? Neem dit dan ook op in de voorwaarden bij het bod als ontbindende voorwaarde.
• Diversen: Dienen er nog zaken te worden hersteld, maar is het niet duidelijk of dit ook daadwerkelijk gaat gebeuren? Benoem het dan bij het bod.

De verkoper mag altijd het verkoopproces en de biedingstructuur wijzigen. Ook mag een makelaar meerdere biedingen aannemen en tegelijk meerdere onderhandelingen voeren als hij dit transparant houdt en communiceert met alle partijen (reden is genoemd onder punt 5). Het tegen elkaar uitspelen door het uitlokken van biedingen d.m.v. het noemen van bedragen is niet toegestaan.

Tip: Het allerbelangrijkste bij het onderhandelen is dat je bij jezelf blijft. Bied wat de woning je waard is en wat je kunt betalen. Is het advies om 15% over te bieden, kun je het wel betalen, maar is de gevoelswaarde minder, zoek dan rustig verder en laat je vooral niet gek maken door de vele kopers of je eigen omgeving.

5. (voorlopige) Koopovereenkomst

Heb je een goed bod gedaan en is de woning door de verkoper aan je gegund? Dan heb je pas een overeenkomst totdat de afspraken schriftelijk zijn vastgelegd. Alle afspraken, voorwaarden en regels worden vastgelegd in de NVM-koopovereenkomst, aangevuld met de lijst van zaken, NVM-vragenlijst etc. Het overeengekomen bod wordt pas definitief wanneer alle betrokken partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend.

In de koopovereenkomst wordt ook de notariskeuze vastgelegd. Deze mag worden bepaald door de koper, mits in de onderhandelingen expliciet is bepaald dat er bijvoorbeeld een projectnotaris is vastgelegd of de woning vrij op naam wordt verkocht.

Na ondertekening van de koopovereenkomst en het ontvangen van een kopie, begint de 3 dagen bedenktijd te lopen voor de koper. Let op: deze drie dagen zijn geen werkdagen. Dus ook het weekend telt mee. Koper kan binnen 3 dagen zonder opgaaf van redenen de koopovereenkomst ontbinden. Hierbij mag de laatste dag nooit eindigen in het weekend of op een feestdag. Een bericht aan de verkopende makelaar dat je afziet van de koop is voldoende.

In de volksmond wordt vaak gesproken over een ‘voorlopige koopovereenkomst’. De koopovereenkomst is echter erg definitief. Het voorbehoud van financiering zorgt ervoor dat de koopovereenkomst enigszins voorlopig is. Krijg je de financiering echt niet rond binnen de termijn, dan kun je op basis hiervan ontbinden.

Tip: Meestal wordt er een waarborgsom of bankgarantie gevraagd aan de koper. Dit betreft een bedrag van 10% van de koopsom en dient voor een bepaalde datum te worden betaald of afgegeven aan de notaris. Bespreek dit met je hypotheekadviseur.

6. Voorinspectie/ oplevering

Je hebt de deal gesloten, de financiering is rond en de datum van overdracht is bekend. Voordat je naar de notaris gaat dient er nog een voorinspectie plaats te vinden. De voorinspectie is bedoeld om voorafgaand aan de afspraak bij de notaris, de woning van binnen en buiten nog even goed te bekijken. Staat alles er nog zo bij als toen je het hebt gekocht? Zijn de roerende zaken (gordijnen, PVC vloer etc.) nog aanwezig?

Samen met de wijkmakelaar en verkopers loop je een ronde door de woning. De wijkmakelaar loopt een lijst af en controleert of de C.V. installatie nog werkt, inbouwapparatuur nog functioneert, het toilet doorspoelt etc. Is de woning niet zo opgeleverd als afgesproken, dan maak je ter plekke afspraken met elkaar onder leiding van de wijkmakelaar. Kom je er niet uit met elkaar, dan vind het gesprek verder plaats bij de notaris.

Let op: De voorinspectie is een belangrijk onderdeel van het koopproces. Zijn er zaken die niet goed zijn of anders dan gekocht en ga je akkoord tijdens de voorinspectie, dan is het moeilijker om bepaalde zaken te verhalen op de verkoper of achteraf gedaan te krijgen.

7. Het transport / de overdracht

Het transport is een benaming voor de juridische overdracht. De akte van levering wordt getransporteerd bij de notaris. De akte van levering wordt opgemaakt door de notaris en staan alle afspraken beschreven die ook zijn benoemd in de (voorlopige) koopovereenkomst. Ook andere juridische zaken, zoals een kettingbeding of andere verplichtingen zijn beschreven in de akte van levering. Bij de notaris leest de notaris de inhoud van de akte van levering beperkt voor. Je wordt gewezen op de gemaakte afspraken en eventuele andere verplichtingen. Ben je akkoord, dan kun je overgaan tot ondertekening van de akte van levering.

De juridische eigendom gaat meestal de volgende werkdag over. De notaris voert de volgende ochtend nog een check uit of de woning niet stiekem aan een andere koper is verkocht en geleverd. Is dit niet het geval, dan gaat de akte van levering naar het Kadaster en wordt de eigendom ingeschreven in de openbare registers.

Heb je een hypotheek nodig, dan maakt de notaris ook de hypotheekakte op, leest deze voor en schrijft deze in bij het Kadaster.

Bij een koop / verkoop van een woning is er sprake van een juridische levering en een feitelijke levering. De juridische levering regelt de notaris. De feitelijke levering vindt plaats wanneer je de feitelijke gebruik hebt gekregen, door bijvoorbeeld het in bezit nemen van de sleutels.

8. Hoe werkt de betaling van de gekochte woning

Heb je de woning gekocht, dan moet deze natuurlijk ook betaald worden. Heb je een hypotheek nodig, dan maakt de geldverstrekker het geld over aan de gekozen notaris. De notaris maakt een nota van afrekening op waar precies op staat wat de kosten zijn, waar het geld heen gaat en wat je zelf nog moet bij betalen.

De koopsom en het nog bij te betalen bedrag dient voor de overdracht bij de notaris op de rekening te zijn bijgeschreven.

9. Nazorg

Ontdek je een probleem en weet je niet zeker of het een verborgen gebrek betreft? Neem dan eerst altijd contact op met de wijkmakelaar. Hij of zij staat je graag te woord en zal altijd samen met jou het probleem onderzoeken. Lees meer over verborgen gebreken in dit artikel.