Een frisse, nieuwe woning die je compleet naar eigen smaak kunt inrichten zoals jij dit wilt. Dat lijkt jou wel wat! Maar bij het kopen van een nieuwbouwhuis komt veel meer kijken dan dat je misschien in eerste instantie denkt. Meer dan bij het kopen van een bestaande woning.
Natuurlijk heeft het kopen van een nieuwbouwhuis zo zijn voordelen, maar de keerzijde daarvan wordt weleens over het hoofd gezien. Zo krijg je bijvoorbeeld te maken met een bouwdepot, werkt de hypotheekverstrekking anders en krijg je veelal te maken met tijdelijke dubbele lasten. In dit artikel vertellen we je alles over wat er bij het kopen van een nieuwbouwhuis komt kijken.
Voordelen kopen nieuwbouwhuis
Het kopen van een nieuwbouwhuis gaat iets anders in zijn werk dan het kopen van een bestaande woning, maar dit brengt ook een aantal voordelen met zich mee. Zo kun je de woning compleet naar eigen wens inrichten en ben je verzekerd van een goede isolatie en veiligheid. Ook brengt het een aantal financiële voordelen met zich mee:
- Een nieuwbouwwoning koop je veelal vrij op naam. Hierdoor heb je geen leveringskosten en hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen.
- Bij een nieuwbouwwoning wordt gebruik gemaakt van de nieuwste bouwmaterialen, waardoor je verzekerd bent van een goede isolatie en veiligheid. Hierdoor heb je straks ook veel minder onderhoudskosten en zijn de stookkosten aanzienlijk lager.
- De waarde van een nieuwbouwhuis stijgt sneller. Vaak begint dit al tijdens de bouw. Hierdoor is het vaak makkelijker om een financiering te krijgen onder gunstige voorwaarden.
Loten om je nieuwbouwhuis
De voordelen van een nieuwbouwhuis zijn een prettige bijkomstigheid, maar de keerzijde is er helaas ook. Vaak begint dit al bij de zoektocht van een nieuwbouwhuis. Want je bent zeker niet de enige die graag een nieuwbouwwoning wil kopen, zeker niet in de krappe huizenmarkt van tegenwoordig. Begrijpelijk, want wie wil nou niet zijn woning volledig naar eigen wens inrichten? Daarom worden nieuwbouwwoning vaak verloot onder de inschrijvingen. Dit gebeurt eigenlijk bijna altijd als er meer aanmeldingen dan huizen zijn. Het kan ook voorkomen dat de projectontwikkelaar zelf de meest geschikte kopers kiest.
Hoe gaat de loting van nieuwbouw in zijn werk?
Tijdens een informatiebijeenkomst van een nieuwbouwproject kun je vragen stellen aan makelaars en financiële adviseurs. Op zo’n bijeenkomst kun je je ook inschrijven op het project. Om iedereen gelijke kansen te geven worden de beschikbare huizen onder de aanmeldingen verloot. Wel zijn er vaak een aantal voorwaarden waar je aan moet doen. Zo wordt er vaak een haalbaarheidscheck uitgevoerd waarbij een hypotheekadviseur je financiële situatie bekijkt en bepaald of het project voor jou haalbaar is.
Bij de loting worden er vaak digitaal een aantal namen getrokken. Als je niet wordt ingeloot, kom je op de reservelijst. Ben je wel ingeloot? Dan ben je nog niet verplicht om de woning te kopen. Er is namelijk altijd wel iemand op de reservelijst die jou plekje wil overnemen als je besluit om het nieuwbouwhuis toch niet te kopen. Je gaat pas verplichtingen aan zodra je de koop/- aannemingsovereenkomst hebt getekend.
Hypotheek bij het kopen van een nieuwbouwhuis
Als je bent ingeloot voor het kopen van een nieuwbouwhuis, en je bent er zeker van dat dit jouw droomhuis is, kun je een afspraak maken met een hypotheekadviseur. Zij bekijken je financiële situatie en brengen een advies voor je uit betreffende het aangaan van een hypotheek voor je nieuwbouwwoning. Dit gaat echter net weer wat anders is zijn werk dan bij het kopen van een bestaand huis. Zo weet je bij het kopen van een nieuwbouwhuis namelijk niet exact wanneer de bouw start, en wanneer je dus een hypotheek nodig hebt. Hierdoor krijg je te maken met renteverlies en tijdelijke dubbele lasten.
Bouwdepot nieuwbouwhuis
Zodra je de hypotheekakte hebt ondertekend bij de notaris, ben je officieel de eigenaar van de nieuwbouwwoning. Op dit moment begin je ook met het aflossen van je hypotheek en hypotheekrente. Van het hypotheekbedrag wordt als eerste de aankoop van de grond betaald en eventuele bouwwerkzaamheden die de aannemer al heeft uitgevoerd. De rest van het bedrag wordt in een zogeheten bouwdepot gestort. Dit is een aparte rekening voor je nieuwbouwhuis waarvan alle rekeningen voor de bouw van het huis worden betaald. Over het bedrag wat in het bouwdepot zit ontvang je een bepaald percentage rente.
Renteverlies bij een nieuwbouwhuis
Uit je bouwdepot ontvang je dus een bepaald percentage rente. Een percentage die in het begin veelal even hoog is als de hypotheekrente die je betaalt. Maar omdat je de bouwrekeningen vanuit je bouwdepot betaalt, raakt je depot alsmaar leger en ontvang je dus minder depotrente. Hierdoor ontstaat er een verschil tussen de hypotheekrente die je aan de hypotheekverstrekker betaalt en de rente die je ontvangt op je bouwdepot. Dit wordt ook wel renteverlies genoemd. Hier kennen we twee soorten van:
- Renteverlies tijdens de bouw
Als je de hypotheekakte van je nieuwe woning hebt getekend en verplicht bent om hypotheekrente te betalen, maar de aannemer is nog niet gestart met de bouw van je woning, is er sprake van renteverlies tijdens de bouw. Je kunt dit renteverlies meefinancieren in je hypotheek, maar het renteverlies is dan niet fiscaal aftrekbaar.
- Renteverlies voor de bouw
Als je de hypotheekakte van je nieuwe woning nog niet hebt getekend, maar de aannemer is al wel gestart met de bouw van je woning, is er sprake van renteverlies voor de bouw. De aannemer maakt op dat moment al kosten waarover hij rente rekent, ook wel bouwrente genoemd. Dit is vaak hoger dan de hypotheekrente en maakt je nieuwbouwhuis duurder; de rente wordt namelijk bij de koopsom opgeteld. De bouwrente is wel fiscaal aftrekbaar, maar alleen na ondertekening van de overeenkomst. Tenzij de bouwrente in de koopsom is verwerkt, dan wordt dit niet als rente gezien en is het ook niet fiscaal aftrekbaar.
Voor meer informatie over het verstrekken van een hypotheek en renteverlies bij een nieuwbouwhuis, kun je vrijblijvend contact opnemen met KIEN Hypotheken.
Dubbele lasten bij het kopen van een nieuwbouwhuis
Als je bij het kopen van een nieuwbouwhuis nog in het bezit bent van een eigen huis, krijg je vaak te maken met dubbele lasten. Ook als je nog geen eigen woning hebt, is de kans groot dat je tijdelijk ergens anders moet wonen omdat je nog niet in je nieuwbouwwoning kunt. Het bouwen van een nieuwbouwhuis is namelijk vaak een lang proces wat gemiddeld 12 maanden lang duurt. En tijdens dit bouwproces gaat je nieuwe hypotheek al wel in. Op het moment dat je de hypotheekakte hebt getekend ben jij de nieuwe eigenaar en begin je al met aflossen.
Wat kun je doen bij dubbele lasten?
- Een overbruggingskrediet aanvragen
Als je je eigen huis nog niet hebt verkocht of de koop is nog niet afgerond, maar je nieuwbouwhuis al wel hebt gekocht, is het aan te raden om gebruik te maken van een overbruggingskrediet. Zolang je eigen huis nog niet verkocht is, kun je namelijk geen gebruik maken van de eventuele overwaarde van je oude woning. Hiermee kun je een deel van je nieuwe huis betalen met de verwachte overwaarde van je eigen huis.
- Bouwrente mee laten financieren
Het is mogelijk om bij sommige hypotheekverstrekkers de bouwrente mee te laten financieren. De bouwrente is echter niet voor de belasting aftrekbaar, omdat de lening niet onder de eigenwoningschuld valt.
- Een lening of schenking van een familielid
Als laatste kun je ook nog een familielid vragen om geld te lenen. Dit moet je uiteraard wel vastleggen bij de notaris. Een schenking is ook mogelijk. Tot een bedrag van €106.671,- (in 2022) is dit onder de juiste voorwaarden eenmalig belastingvrij mogelijk.
Meer- en minderwerk nieuwbouwhuis
Een nieuwbouwhuis wordt altijd casco opgeleverd, wat inhoud dat de buitenkant staat, maar de binnenkant nog volledig ingericht moet worden. Het begrip ‘casco’ verschilt echter wel per nieuwbouwproject en/of woning. Als je wilt dat niet alleen de constructie van het huis staat en de buitenkant is afgewerkt, kun je ook extra werkzaamheden aanvragen die niet in het bouwplan staan. Dit wordt ook wel meerwerk genoemd.
Houd er rekening mee dat aan meerwerk altijd extra kosten zitten verbonden. Maar je huis wordt er natuurlijk ook meer van waard. Denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van een uitbouw, het verplaatsen van stopcontacten of een verplaatsing van de afvoer van de wasmachine. Leg de prijzen van het meerwerk goed vast en ga alleen akkoord als de prijzen en werkzaamheden duidelijk zijn omschreven.
Het kan natuurlijk ook zo zijn dat je juist meer dingen zelf wilt regelen, zoals het plaatsen van een andere keuken of badkamer. Dan is er sprake van minderwerk en keert de aannemer een vergoeding uit die je vervolgens kunt gebruiken om de nieuwbouwwoning naar eigen wens in te richten. Zorg er wel voor dat je deze aanpassingen goed laat vastleggen.
Opleveringskeuring
Vaak één of twee weken van te voren word je uitgenodigd door de aannemer voor een vooroplevering. Je kunt dan samen met de aannemer een rondje door het huis lopen en de woning controleren. Als het huis daadwerkelijk klaar is voor oplevering, heb je recht op een opleveringskeuring. Dat is je laatste kans om kritisch naar je nieuwbouwhuis te kijken; hoe is de staat van het huis, zijn er al eventuele gebreken en is alles conform afspraak opgeleverd. Een onafhankelijke aankoopmakelaar kan je hier goed bij helpen; die weet precies waar hij of zij op moet letten.
Advies van een deskundige
Zoals je in dit artikel hebt kunnen lezen heeft een nieuwbouwwoning een aantal voordelen en nadelen. De aankoop bestaat uit veel overeenkomsten, voorwaarden, uitzonderingen en verplichtingen. Het is begrijpelijk dat je als koper snel het overzicht verliest. Daarom kan het handig zijn om je te laten bijstaan door een aankoopmakelaar. Hij of zij zet alle plus- en minpunten voor je op een rij en kan al je vragen tijdens het proces beantwoorden. Een hypotheekadviseur kan je inzicht geven in jouw persoonlijke situatie en je adviseren om de dubbele woonlasten te beperken.